Voimassa olevat säännöt lisäävät vuokrasopimusten vakautta ja rajoittavat omistajan mahdollisuuksia saada omaisuuttaan takaisin ennen lain asettaman määräajan päättymistä.
Sisältö
Vuokraussäännöt Espanjassa ovat jälleen nousseet keskeiseksi aiheeksi kiinteistöalan keskusteluissa. Jo vuosien ajan asuntojen vuokrausta koskeva laki on säätänyt pakollisen jatkamisen järjestelmän, joka käytännössä antaa vuokralaisille mahdollisuuden jatkaa asumista asunnossa, vaikka vuokranantaja ei aio jatkaa sopimusta sen alkuperäisen voimassaoloajan päätyttyä.
Tämä oikeudellinen perusta, jota sovelletaan maaliskuusta 2019 lähtien tehtyihin sopimuksiin, on tarkoitettu vahvistamaan asuntomarkkinoiden vakautta ja vähentämään vuokralaisten jatkuvaa vaihtuvuutta. Se luo kuitenkin myös jännitteitä suhteisiin vuokranantajien kanssa, jotka joutuvat rajoittamaan kiinteistöjensä vapaata käyttöä useiden vuosien ajan.
Kaupunkivuokralain mukainen vuokrasopimusten automaattinen jatkaminen rajoittaa mahdollisuutta palauttaa kiinteistö välittömästi omistajalle.
Mitä vuokralaki tarkoittaa olemassa oleville sopimuksille?
Kaupunkivuokralaki määrää, että asuintilojen vuokrasopimuksilla on vuokranantajalle pakollinen vähimmäiskesto. Tämä kesto riippuu vuokranantajan tyypistä, joka on mainittu sopimuksessa.
Jos vuokranantaja on luonnollinen henkilö, sopimuksen vähimmäiskesto on viisi vuotta . Jos vuokranantaja on oikeushenkilö, esimerkiksi yritys tai osakeyhtiö, pakollinen kesto pidennetään seitsemään vuoteen . Tänä aikana vuokralaisella on oikeus jäädä tiloihin, kunhan hän jatkaa vuokran maksamista ja noudattaa kaikkia muita sovittuja ehtoja.
Vähimmäiskeston päätyttyä laki säätää lisäajan pidennyksestä kolmella vuodella, ellei kumpikaan osapuoli ilmoita aikomuksestaan olla jatkamatta sopimusta määräajassa. Tämä pidennyksestä sovelletaan automaattisesti, eikä se vaadi uuden sopimuksen allekirjoittamista.
Miten nämä säännöt vaikuttavat vuokranantajiin
Talonomistajille tämä järjestelmä on selvä rajoitus heidän omaisuutensa palauttamisessa. Pakollisen jatkokauden aikana he eivät voi vapaasti määrätä kiinteistöstään, myydä sitä, vuokrata sitä korkeammalla hinnalla tai käyttää sitä muihin tarkoituksiin.
Vuokranantajien yhdistykset ovat toistuvasti varoittaneet, että tämä oikeudellinen perusta voi vaikuttaa suoraan vuokra-asuntojen tarjontaan . Heidän mielestään jotkut vuokranantajat haluavat poistaa kiinteistönsä asuntomarkkinoilta tai vuokrata sen lyhytaikaisesti välttääkseen pitkäaikaisia sitoumuksia.
Oikeudellisesta näkökulmasta ainoa tapa välttää sopimuksen automaattinen jatkuminen on ilmoittaa siitä vuokranantajalle ajoissa. Vuokranantajan on ilmoitettava suoraan aikomuksestaan olla jatkamatta sopimusta vähintään neljä kuukautta ennen pakollisen voimassaoloajan päättymistä.
Mitä vuokralaisten ja vuokranantajien on otettava huomioon konfliktien välttämiseksi.
Konfliktien ehkäisemisen avain on määräaikojen noudattaminen ja selkeä viestintä osapuolten välillä. Jos vuokranantaja ei ilmoita päätöksestään lain määräämässä määräajassa, sopimus uusitaan automaattisesti ja vuokralaisella on oikeus jäädä tiloihin lain määräämäksi lisäajaksi.
Määräaikojen ja ilmoitusten valvonta on avaintekijä vuokrasopimuksen automaattisen jatkumisen välttämisessä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että alun perin viideksi tai seitsemäksi vuodeksi tehty sopimus voidaan jatkaa yhteensä kahdeksaksi tai kymmeneksi vuodeksi vuokranantajan tyypistä riippuen. Vuokralaisten on ehdottomasti ymmärrettävä tämä oikeus, jotta he voivat suunnitella asumistilannettaan ja estää epäoikeudenmukaiset häätötoimet.
Asunto- ja kaupunkikehitysministeriö puolustaa tätä mallia välineenä, joka takaa pääsyn vakaaseen asumiseen ja estää spekulatiiviset käytännöt vuokramarkkinoilla. Sääntelyllä asetetaan edelleen pakolliset puitteet kaikille uusille sopimuksille riippumatta vuokranantajan toiveista sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.
