Asuntolainan uusiminen on jälleen herättänyt vertailuja oman asunnon omistamisen ja vuokra-asumisen välillä. Mitä nykyiset tilastotiedot osoittavat, mitkä ovat kunkin vaihtoehdon riskit ja miten perheen talous vaikuttaa päätöksentekoon?
Sisältö
Asuntolainojen myöntämisen uudelleen aloittaminen vuonna 2025 laajensi asunnon ostamisen rahoitusmahdollisuuksia, mihin vaikuttivat valuuttakurssin vakaus, alhaisempi inflaatio ja epävarmuuden väheneminen. Tällainen skenaario mahdollisti asuntorakentamisen rahoituksen jatkumisen, vaikka sen aktivoituminen vaikuttaa toistaiseksi vain rajoitetusti kiinteistömarkkinoihin, riittävän vain vuokra-asumisen ja asunnon ostamisen vertailun jatkumiseen.
Keskuspankin viimeisimmän rahapolitiikkaa koskevan raportin mukaan asuntolainojen määrä kasvoi joulukuussa 2025 186,4 % vuositasolla, mikä johtui pääasiassa luottokannan mukauttamisesta UVA-vaatimusten mukaiseksi.
Volyymit ovat kuitenkin edelleen alhaiset markkinoiden kokoon nähden: koko maassa noin 172 000 henkilöllä on asuntolainaa, ja vuonna 2025 odotetaan myönnettävän noin 43 900 uutta asuntolainaa. Tämä osoittaa kysynnän elpymistä, vaikkakin kaukana muina aikoina havaituista huippuarvoista.
Tänä vuonna asiantuntijat odottavat rahoituksen määrän kasvavan edelleen, kun pankkien luotonanto kasvaa vähitellen ja keskivertoisten kotitalouksien, joilla on ylimääräisiä tuloja, korkotasot pysyvät korkeina.
Nämä muutokset ovat samansuuntaisia vuokrien korkean tason säilymisen ja asuntojen hintojen maltillisen nousun kanssa, mikä on pienentänyt kuukausittaista eroa asunnon vuokran ja asuntolainan koron välillä ja siten herättänyt uudelleen keskustelun näiden kahden vaihtoehdon välillä.
Sijainnin arvo
Buenos Airesin vuokramarkkinat ovat edelleen aktiiviset. Kiinteistösivusto Zonapropin viimeisimmän tutkimuksen mukaan hinnat nousivat marraskuussa 2,2 % edelliseen kuukauteen verrattuna ja yhteensä 32,6 % vuoden 2025 ensimmäisten yksitoista kuukauden aikana, ylittäen 27,2 %:n inflaation tälle ajanjaksolle.
Konkreettisina lukuina yksiön vuokra on noin 625 000 dollaria kuukaudessa ja kaksion hinta noin 730 000 dollaria. Kolmion keskimääräinen vuokra nousee 987 000 dollariin kuukaudessa.
Asuntojen hinnat
Vuokramarkkinoista poiketen myyntihinnat ovat kehittyneet vakaammin. Zonapropin tietojen mukaan neliöhinta Buenos Airesissa oli marraskuussa 2450 dollaria, mikä ei ole muuttunut lokakuusta. Marraskuuhun 2025 mennessä asuntojen hinnat dollareissa ovat nousseet 5,4 %.
Tällä hetkellä yksiön keskimääräinen markkina-arvo on 107 000 dollaria ja kaksio 129 500 dollaria. Kolmion hinta nousee 179 000 dollariin.
Vakaampi hintakehitys on osunut yksiin kiinteistömarkkinoiden elpymisen kanssa. Buenos Airesin notaarien liiton tietojen mukaan vuonna 2025 rekisteröitiin 69 461 kiinteistökauppaa, mikä on 26,8 % enemmän kuin edellisenä vuonna.
Keskimääräinen kaupan arvo oli 153 754 186 dollaria, mikä vastaa 104 412 dollaria joulukuun virallisella keskikurssilla. Tämä summa kasvoi 43,9 % pesossa ja 2,5 % dollarissa verrattuna edellisen vuoden vastaavaan jaksoon.
Tästä kokonaissummasta asuntolainat olivat finanssijärjestelmän nopeimmin kasvava segmentti. Joulukuussa niiden kokonaismäärä oli 6,5 biljoonaa dollaria, mikä vastaa 258,8 %:n nimellistä kasvua ja 173,9 %:n reaalikasvua vuositasolla. Tästä kasvusta huolimatta asuntolainat edustavat edelleen noin 5 % peson määräisistä lainoista.
Magdalena Tato, Buenos Airesin notaarien yhdistyksen puheenjohtaja, korosti, että vuosi 2025 oli ”mittaustulosten mukaan viidenneksi paras vuosi 27:stä”.
Tato lisäsi: ”Meidän tehtävänä on parantaa tilannetta vuoteen 2026 mennessä, koska viimeisten kahden kuukauden aikana luotonanto on hidastunut ja olimme hyvin lähellä ennätyksellistä asuntolainojen määrää mittausten aloittamisen jälkeen vuonna 2009. Hieman voimakkaamman luotonannon elpymisen myötä voimme jatkaa kasvuamme, koska asuntoluotot ovat suotuisa tekijä ja kiinteistömarkkinoiden kerrannaisvaikutus.”
Alan konsultit ennustavat asuntolainojen kasvun hidastuvan vuoteen 2026 mennessä, mutta suuntaus on positiivinen, jos deflaatio vahvistuu ja makrotaloudelliset olosuhteet pysyvät vakaina.
Markkinan ominaisuudet
Tällä hetkellä pankkien tarjonta keskittyy UVA-vaatimuksiin mukautettuihin luottoihin, joiden maturiteetti on 10–20 vuotta ja korko vaihtelee organisaation ja lainanottajan profiilin mukaan.
Valtionpankkien korkotasot alkavat tasosta, joka on lähellä 6 %:n vuosikorkoa korjauksella asiakkaille, joilla on palkkatili, kun taas yksityisissä organisaatioissa ne voivat vaihdella 10 %:sta yli 15 %:iin vuodessa tavallisille asiakkaille.
Kaksioasunnon ostamiseen Buenos Airesissa asuntolaina kattaa yleensä noin 75 % sen arvosta, mikä tarkoittaa noin 100 000 dollarin lainaa ja 20–25 %:n käsirahaa.
Pankkijärjestelmässä tehdyn mallinnuksen tulosten mukaan Virginian yliopiston alkuperäinen kuukausittainen asuntolainan maksu tällaiselle summalle on tällä hetkellä noin 700 000 dollaria, mutta se voi vaihdella kunkin laitoksen soveltaman korkokannan mukaan. Joissakin yksityisissä pankeissa maksu voi olla tätä summaa suurempi.
Tämä luku on merkitsevä verrattuna vuokramarkkinoihin. Tällä hetkellä kahden huoneen asunnon keskimääräinen vuokra Buenos Airesissa on 730 000 dollaria kuukaudessa. Nimellisarvoltaan ero vuokran maksamisen ja asuntolainan alkuperäisen maksun välillä on pieni.
Suurin ero on vaatimuksissa ja riskissä. Tällaisen luoton saamiseksi pankit vaativat, että perheen kuukausitulot ovat 2,5–5 miljoonaa dollaria, riippuen korosta, laina-ajasta ja laitoksesta. Lisäksi, koska kyseessä ovat inflaatiota huomioon ottavat luotot, kuukausimaksu voi olla suurempi kuin perheen tulot.
Valinta vuokrauksen ja asunnon ostamisen välillä ei ole yksiselitteinen, vaan riippuu paljolti tulojen vakaudesta, mahdollisuudesta kerätä rahaa alkumaksua varten ja ostetussa asunnossa asumisen kestosta.
