Vuokraamani asunnon omistaja on vaihtanut lämmitysjärjestelmän. Tämän vuoksi hän vaatii minua maksamaan kaasuyhtiön perimät kytkentä- ja aktivointikulut. Onko minun velvollisuuteni maksaa ne?
Kiistat siitä, kuka maksaa mitäkin vuokrasopimuksessa, johtuvat yleensä samasta syystä: joku parantaa tai muuttaa jotain kiinteistössä ja yrittää sitten siirtää laskun toiselle henkilölle.
Vuokra-asioissa yleispätevä periaate ”katsotaan, miten käy” ei kuitenkaan sovellu tähän; tärkeää on se, mitä osapuolet ovat sopineet ja mitä laki määrää kummallekin osapuolelle. Perussääntö on selvä: vuokranantaja on velvollinen – ilman oikeutta korottaa vuokraa – tekemään tarvittavat korjaukset asunnon pitämiseksi asuinkelpoisessa kunnossa sovitun käyttötarkoituksen mukaisesti.
Kun kyse on lämmityksestä (erityisesti talvella), asunnon asuttavuus ei ole filosofinen käsite: joko lämmitys toimii moitteettomasti tai ”sovittu käyttö” rikkoutuu. Kaupunkivuokralaki määrää kuitenkin myös, että rakennuksen kunnallisten palvelujen kustannukset, jotka lasketaan yksilöllisten mittareiden perusteella (vesi, sähkö, kaasu jne.), ovat kaikissa tapauksissa vuokralaisen vastuulla.
Tämä sisältää yleensä kuukausittaisen kulutuksen ja säännölliset laskut toimituksesta. Täten herää kysymys oikeudellisesta luokittelusta: ovatko ”liitäntä- ja aktivointimaksut” ”kulutusta” (ja siten vuokralaisen vastuulla) vai ovatko ne käyttöönotto-/asennuskustannuksia, jotka aiheutuvat vuokranantajan aloittamasta rakenteellisesta muutoksesta tai parannuksesta (ja siten vuokranantajan vastuulla)?
Energia-alan näkökulmasta liittymismaksu on maksu, jonka jakelijat voivat periä uuden kaasuntoimitusopimuksen solmimisen tai olemassa olevan sopimuksen laajentamisen yhteydessä. Nämä maksut peritään uusista liittymistä, ja ne sisältävät yleensä palvelut, kuten liittymisen ja tarkastuksen. Toisin sanoen kyse ei ole itse kaasusta, jota kulutat, vaan ”liittymismaksu” kaasun saannista.
Tämä selittää, miksi yritys perii maksun siltä, joka on merkitty toimitussopimuksen haltijaksi. Mutta se, kuka maksaa jakelijalle, on yksi asia, ja se, kuka vastaa näistä kustannuksista vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä suhteessa, on aivan toinen asia .
Tässä yhdistyvät kolme tärkeää näkökohtaa: i) Säilyttäminen ja asuttavuus (asuntorakentamisesta annetun lain 21 §); ii) Parannustyöt (asuntorakentamisesta annetun lain 19 ja 22 §); ja iii)
Kustannukset ja materiaalit (asuntorakentamislain 20 §). Jos muutokset ovat tarpeen asunnon asuttavuuden säilyttämiseksi tai vanhentuneen/rikkinäisen järjestelmän korvaamiseksi, tällaisen ”kunnostuksen” kustannukset kuuluvat vuokranantajan vastuulle asunnon säilyttämisestä.
Jos vuokranantaja päättää tehdä korjauksia, vuokralaisen on sallittava töiden tekeminen tietyissä olosuhteissa, ja jos hänelle aiheutuu töistä kustannuksia, hänellä on oikeus saada ne korvattua. Vuokralainen maksaa yleishyödylliset palvelut yksilöllisten mittareiden mukaan, mutta jotta vuokranantaja voi siirtää muut kustannukset vuokralaiselle, tarvitaan kirjallinen sopimus lain mukaisilla ehdoilla.
Korkein oikeus on toistuvasti korostanut – ja vahvistanut äskettäin verojen, kuten kiinteistöveron ja jätehuoltomaksun, siirtämisen osalta – että tiettyjen kustannusten siirtäminen vuokralaiselle riippuu sopimuksen olemassaolosta ja laajuudesta sekä siitä, kuinka se vastaa kaupunkitilojen vuokrausta koskevan lain 20 §:ää. Vaikka tämä tilanne ei ole identtinen kaasun liittämisen kanssa, se toimii tulkinnan viitteenä: jos sopimuksessa ei ole selkeästi määritelty, mitkä kustannukset kuuluvat vuokralaiselle, vuokranantajan on vaikea vaatia niitä yksinkertaisesti ”vastaavana summana”.
Näin ollen annettujen tietojen perusteella voidaan päätellä, että vuokralainen ei ole velvollinen maksamaan näitä liitäntä-/rekisteröintikustannuksia , ainakaan jos ne liittyvät vuokranantajan hyväksymään lämmitysjärjestelmän muutokseen ja ovat välttämättömiä tilojen asianmukaisen lämmityksen varmistamiseksi. On syytä tutkia sopimus ja pyytää vuokranantajalta kirjallinen perustelu sille, miksi hän katsoo, että nämä oikeudet kuuluvat vuokralaiselle, ja ilmoittaa, mikä sopimuspiste vahvistaa tämän väitteen. On tärkeää muistaa, että vuokraa ei voida pidättää tästä syystä, koska se voi johtaa häätömenettelyyn maksamattomuuden vuoksi.
