Vuokratun asunnon myynnin yhteydessä uusi omistaja ottaa vuokranantajan roolin ja on velvollinen noudattamaan voimassa olevan sopimuksen ehtoja.
Sisältö
Vuokrakiinteistön myynti ja ostaminen Espanjassa herättää huolta sekä vuokranantajissa että vuokralaisissa. Yksi yleisimmistä kysymyksistä on, mitä tapahtuu vuokrasopimukselle omistajan vaihtuessa ja erityisesti missä tilanteissa uuden omistajan on korvattava vuokralaiselle aiheutuneet vahingot.
Kaupunkien vuokra-asuntoja koskevan lain (LAU) 14 § antaa vastauksen säätelemällä ostajan subrogaatiota vuokrasopimuksissa ja asettamalla tarkat rajat.
Vuokralainsäädäntö: sen sisältämät ja säätelemät näkökohdat.
Tämän säännöksen mukaan vuokratun asunnon myynnin yhteydessä ostaja tulee automaattisesti uudeksi vuokranantajaksi ja on velvollinen noudattamaan voimassa olevaa sopimusta.
Tämä tarkoittaa, että ensimmäisten viiden vuoden ajan, jos edellinen omistaja oli luonnollinen henkilö, tai seitsemän vuoden ajan, jos se oli oikeushenkilö, vuokralainen säilyttää oikeuden jäädä asuntoon samoilla sovituilla ehdoilla ilman velvollisuutta maksaa hänelle korvausta.
Vuokralaisen oikeus | Korvaus vuokralaisille vuokranantajien sääntöjen noudattamatta jättämisestä
Tilanne muuttuu, kun allekirjoitetussa sopimuksessa vahvistetaan määräaika, joka ylittää sovitut vähimmäisehdot. Tällöin uusi omistaja on velvollinen ylläpitämään vuokrasopimusta vain vaadittujen viiden tai seitsemän vuoden ajan.
Jos sopimus on voimassa tätä pidempään, vuokralaisen oikeus voidaan lopettaa ennen sovitun ajan päättymistä; korvausvelvollisuus kuuluu kuitenkin kiinteistön myyjälle, ei ostajalle.
Kaupunkivuokralain (LAU) mukainen korvaus vastaa yhden kuukauden vuokraa jokaiselta sopimuksen voimassaoloajalta, joka ylittää laissa säädetyn vähimmäisajan. Esimerkiksi jos sopimus on tehty kymmeneksi vuodeksi yksityishenkilön kanssa vuokranantajana ja kiinteistö myydään kahdeksantena vuonna, jäljellä on kaksi vuotta vuokraa, joka ylittää lain mukaisen viiden vuoden vähimmäisajan.
Tällöin vuokralaisella on oikeus saada entiseltä omistajalta korvaus, joka vastaa kahden kuukauden vuokraa . Laki kuitenkin myös säätää tilanteista, joissa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat sopimuksessa nimenomaisesti, että myynti johtaa vuokrasopimuksen purkamiseen.
Jos tällainen sopimus on olemassa, uuden omistajan on kunnioitettava vuokrattua omaisuutta vain viiden tai seitsemän vuoden oikeussuojan voimassaoloajan loppuun asti. Tämän ajanjakson päätyttyä hän ei ole velvollinen maksamaan vuokralaiselle korvausta .
Tämä tarkoittaa, että ostaja ei ole velvollinen maksamaan taloudellista korvausta . Korvausvelvollisuus on yksinomaan myyjällä, ja vain siinä tapauksessa, että sopimuksen voimassaoloaika ylittää laissa säädetyn vähimmäisajan.
Asuntorakentamisesta annetun lain 14 §:ssä vahvistettu tasapaino on selvä: uusi omistaja ei missään olosuhteissa ole velvollinen maksamaan korvausta vuokralaiselle, vaan velvollinen siihen on vain edellinen omistaja, jos sopimuksen voimassaoloaika ylittää laissa vahvistetun viiden tai seitsemän vuoden ajan.
